Bei der Wohnungsbesichtigung überzeugen: Diese Fragen solltest du stellen

Du stehst in der Wohnung. Jetzt entscheidet sich alles.

Die Nachricht war gut, der Termin hat geklappt, du stehst mit acht anderen Interessenten im Flur. Genau in diesem Moment trennt sich die Spreu vom Weizen, und zwar nicht durch Schuhgröße oder Nettoeinkommen, sondern durch das, was du sagst. Vermieter und Makler führen an einem einzigen Nachmittag oft zehn, fünfzehn Besichtigungen hintereinander. Die meisten Bewerber laufen still durch die Zimmer, nicken, bedanken sich, gehen wieder. Wer stattdessen zwei, drei gezielte Fragen stellt, bleibt hängen. Nicht weil die Fragen die Wohnung besser machen, sondern weil sie zeigen: Diese Person hat sich vorbereitet, denkt langfristig und wird wahrscheinlich auch als Mieter zuverlässig sein.

Genau darum geht es in diesem Artikel: welche Fragen bei einer Besichtigung wirklich etwas bringen, welche du dir sparen kannst und wie du den Termin nutzt, um am Ende auf der Shortlist zu landen.

Warum Fragen überhaupt über die Vergabe entscheiden

Vermieter wählen selten nach dem ersten Eindruck der Wohnung an sich, sondern danach, wem sie die Wohnung am ehesten zutrauen. Bonität und Schufa spielen eine Rolle, keine Frage, aber die sehen sie erst später bei den Unterlagen. Bei der Besichtigung selbst ist der einzige Anhaltspunkt dein Verhalten vor Ort. Eine Studie ist dafür nicht nötig, das bestätigt jeder Makler, den man fragt: Wer konkrete, sachliche Fragen stellt, wirkt organisiert und interessiert an einem längerfristigen Verhältnis, nicht nur an einem schnellen Dach über dem Kopf. Das ist bei einer Wohnung, die vielleicht für fünf oder zehn Jahre vermietet wird, genau das, was Eigentümer hören wollen.

Der Nebeneffekt: Du bekommst nebenbei Informationen, die dir später richtig Geld oder Ärger ersparen können.

Die Fragen, die wirklich zählen

Zu Nebenkosten und laufenden Kosten

Frag konkret nach der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung und ob es in den letzten zwei Jahren Nachzahlungen gab. Eine vage Antwort wie „das passt schon" ist ein Warnsignal. Frag auch, ob die Heizkosten in der Vorauszahlung enthalten sind oder separat abgerechnet werden, und ob die Wohnung mit Fernwärme, Gas oder einer Wärmepumpe beheizt wird. Bei älteren Häusern lohnt sich die Frage nach dem energetischen Zustand direkt: Wann wurde zuletzt gedämmt, wann die Heizung erneuert? Das entscheidet über deine tatsächliche Warmmiete, nicht die Zahl in der Anzeige.

Zum Zustand von Haus und Wohnung

Frag nach dem Baujahr, falls es nicht in der Anzeige stand, und ob in den letzten Jahren größere Sanierungen anstanden oder noch geplant sind, etwa am Dach, an der Fassade oder den Leitungen. Wichtig ist auch die Frage nach dem Zustand der Fenster und ob im Winter Zugluft ein Thema ist. Bei Altbauwohnungen: Gibt es Probleme mit Schimmel in der Vergangenheit? Das klingt unangenehm, wird aber als sachliche, vorbereitete Frage wahrgenommen, nicht als Anschuldigung.

Zum Mietverhältnis selbst

Frag, wie lange die Vormieter dort gewohnt haben und aus welchem Grund sie ausgezogen sind. Eine hohe Fluktuation in der Wohnung oder im Haus kann ein Hinweis auf Probleme sein, muss es aber nicht, manchmal ziehen Leute einfach beruflich um. Frag außerdem, ob eine Kaution in drei Raten möglich ist, das ist gesetzlich dein Recht nach § 551 BGB, aber es zeigt, dass du die Regeln kennst. Und frag nach der Kündigungsfrist sowie danach, ob ein Staffel- oder Indexmietvertrag vorgesehen ist. Das wirkt nicht misstrauisch, sondern informiert.

Zu Parken, Keller und Nebenräumen

Praktische Fragen kommen fast immer gut an, weil sie zeigen, dass du dir das Leben in der Wohnung bereits vorstellst: Gibt es einen Kellerraum, einen Fahrradabstellplatz, eine Waschküche? Ist ein Stellplatz oder eine Garage verfügbar, und was kostet der zusätzlich? Wie ist die Mülltrennung organisiert, gibt es eine Hausordnung, die du vorab lesen kannst?

Zum Ablauf der Bewerbung

Zum Schluss die wichtigste Frage überhaupt, die viele aus Höflichkeit vergessen: Bis wann entscheidet sich der Vermieter, und welche Unterlagen werden gebraucht? Frag konkret, ob eine Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise der letzten drei Monate und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausreichen oder ob noch etwas anderes verlangt wird. Wer das direkt vor Ort klärt, kann die Unterlagen noch am selben Abend vollständig nachreichen, während andere erst zwei Tage später fragen, was überhaupt gebraucht wird.

Was du besser nicht fragst

Vermeide Fragen, die reine Verhandlung suggerieren, etwa ob die Miete noch verhandelbar ist. Das wirkt in einem angespannten Markt wie ein schlechtes Signal. Frag auch nicht nach Dingen, die klar in der Anzeige standen, das zeigt nur, dass du sie nicht richtig gelesen hast. Und halte dich mit Fragen zur Privatsphäre des Vermieters zurück, etwa warum er die Wohnung verkauft oder vermietet. Das geht dich schlicht nichts an und lenkt vom eigentlichen Eindruck ab.

Nach der Besichtigung: dranbleiben zählt

Der Termin selbst ist die eine Hälfte. Die andere ist, danach schnell und sauber zu reagieren, wenn der Vermieter nach den Unterlagen fragt oder eine Zusage in Aussicht stellt. Genau hier scheitert es oft: Die Wohnung wird noch am selben Abend an jemand anderen vergeben, weil die Person als Erste die vollständige Bewerbung geschickt hat. Wenn du parallel noch nach weiteren Wohnungen suchst, macht es einen Unterschied, wie schnell du auf neue Anzeigen reagierst, bevor überhaupt ein Besichtigungstermin zustande kommt. Mietando durchsucht Kleinanzeigen für dich rund um die Uhr, formuliert eine persönliche Erstanfrage und verschickt sie über dein eigenes Kleinanzeigen-Konto, sodass du bei neuen Inseraten zu den Ersten gehörst, die überhaupt antworten. Was du bei der Besichtigung selbst sagst, bleibt trotzdem dein Job, aber wenigstens sitzt du dann öfter mit am Tisch.

Häufige Fragen

Wie viele Fragen sollte ich bei einer Besichtigung stellen?

Drei bis fünf gezielte Fragen reichen völlig aus. Mehr wirkt schnell wie ein Verhör, weniger wie Desinteresse. Wähle die Fragen so, dass sie zu dem passen, was du in der Wohnung tatsächlich siehst, etwa ältere Fenster oder feuchte Stellen im Keller, statt eine Liste stur abzuarbeiten.

Darf ich bei der Besichtigung Fotos machen?

Ja, das ist in der Regel kein Problem und wird von den meisten Vermietern erwartet, gerade wenn mehrere Wohnungen zur Auswahl stehen. Frag trotzdem kurz nach, bevor du das Handy zückst, besonders wenn noch die Vormieter mit ihren Möbeln vor Ort sind. Das ist reine Höflichkeit und macht ebenfalls einen guten Eindruck.

Sollte ich meine Bewerbungsunterlagen direkt zur Besichtigung mitbringen?

Ja, unbedingt. Eine Mappe mit Schufa-Auskunft, den letzten drei Gehaltsabrechnungen, einer Kopie des Personalausweises und gegebenenfalls einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung direkt dabeizuhaben, verschafft dir einen klaren Vorteil gegenüber Bewerbern, die erst hinterher etwas nachreichen. Manche Vermieter entscheiden sich noch am selben Tag für die Person, deren Unterlagen bereits vollständig vorliegen.