Mietpreisbremse verstehen: In welchen Städten sie gilt und wie du sie prüfst

Du hast ein Inserat gefunden, die Wohnung gefällt dir, aber die Kaltmiete kommt dir hoch vor. 14,50 Euro pro Quadratmeter in einem Stadtteil, in dem laut Mietspiegel eigentlich 10,80 Euro üblich sind. Ist das legal? In vielen Fällen nein, und genau das kannst du in fünf Minuten selbst prüfen, bevor du überhaupt zur Besichtigung fährst.

Die Mietpreisbremse ist eines der am häufigsten missverstandenen Instrumente im deutschen Mietrecht. Viele Mieter kennen den Begriff, wissen aber weder, wo er gilt, noch, wie sie einen Verstoß nachweisen. Vermieter wiederum verlassen sich oft genau darauf, dass niemand nachrechnet. Hier bekommst du das Werkzeug dafür.

Was die Mietpreisbremse konkret regelt

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt.

Ein Rechenbeispiel: Der Mietspiegel weist für eine 65-Quadratmeter-Wohnung in einer bestimmten Lage 11,00 Euro pro Quadratmeter aus. Die zulässige Höchstmiete liegt dann bei 12,10 Euro pro Quadratmeter, also bei maximal 786,50 Euro Kaltmiete. Verlangt der Vermieter 900 Euro, liegt ein Verstoß vor, sofern keine der Ausnahmen greift.

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung, nicht für laufende Mietverhältnisse, und nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannt ausgewiesen wurden. Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen.

In welchen Städten die Mietpreisbremse überhaupt gilt

Es gibt keine bundeseinheitliche Liste. Jedes Bundesland entscheidet per Rechtsverordnung, welche Gemeinden als angespannt gelten, und diese Verordnungen laufen nach spätestens fünf Jahren aus und müssen neu erlassen werden. In den vergangenen Jahren sind einige Städte aus der Regelung herausgefallen, weil Landesregierungen die Verordnung nicht rechtzeitig verlängert haben, etwa zeitweise in Teilen Bayerns und Nordrhein-Westfalens.

Aktuell zur Mietpreisbremse zählen unter anderem: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Freiburg, Münster, Leipzig, Potsdam und Darmstadt. Nicht erfasst sind viele kleinere Städte und der ländliche Raum, selbst wenn dort die Mieten spürbar steigen.

Bevor du überhaupt rechnest, prüfe also zwei Dinge:

1. Ist deine Zielstadt aktuell in der Landesverordnung deines Bundeslandes gelistet? Diese Verordnungen findest du über die Website des jeweiligen Landesministeriums für Bauen oder Wohnen, meist unter dem Suchbegriff "Mietpreisbegrenzungsverordnung" plus Bundesland.
2. Gilt die Verordnung noch, oder ist sie ausgelaufen? Das Datum steht direkt im Verordnungstext.

Ohne diese zwei Punkte lohnt sich die weitere Prüfung nicht, weil die Mietpreisbremse dann schlicht nicht greift.

So prüfst du ein konkretes Inserat in fünf Schritten

Angenommen, deine Stadt ist erfasst. So gehst du bei einem Kleinanzeigen-Inserat vor:

Schritt 1: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Ruf den Mietspiegel deiner Stadt auf (meist als PDF oder Online-Rechner auf der Stadtwebsite) und gib Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung ein. Das ergibt einen Quadratmeterpreis oder eine Preisspanne.

Schritt 2: 10-Prozent-Grenze berechnen. Multipliziere den ermittelten Wert mit 1,1. Das Ergebnis ist die zulässige Höchstmiete pro Quadratmeter.

Schritt 3: Angebotene Miete gegenrechnen. Teile die im Inserat genannte Kaltmiete durch die Quadratmeterzahl. Liegt der Wert über deiner in Schritt 2 berechneten Grenze, hast du einen ersten Hinweis auf einen Verstoß.

Schritt 4: Ausnahmen ausschließen. Drei Fälle heben die Mietpreisbremse auf: Erstbezug nach umfassender Modernisierung (mehr als ein Drittel der Kosten eines Neubaus), Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, und Fälle, in denen der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat (Bestandsschutz). Steht im Inserat "Erstbezug nach Sanierung" oder "Neubau 2023", prüfe genauer, bevor du eine Rüge in Erwägung ziehst.

Schritt 5: Dokumentieren. Speichere den Screenshot des Inserats inklusive Preis, Fläche und Adresse. Kleinanzeigen-Inserate werden gelöscht oder geändert, sobald sie vermietet sind, und ohne Beleg fehlt dir später die Grundlage.

Genau bei Schritt 5 zeigt sich ein echtes Praxisproblem: Gute Angebote unter dem Mietspiegel sind oft in Minuten weg, und wer erst am Abend nach Feierabend sucht, sieht viele Inserate gar nicht mehr live. Mietando durchsucht Kleinanzeigen für dich rund um die Uhr und meldet neue Treffer sofort, sodass du das Inserat noch siehst, während es online ist, und nicht erst als Cache-Erinnerung.

Was du bei einem Verstoß tust

Wenn du einen Verstoß festgestellt hast, kannst du die Miete nicht einfach eigenmächtig kürzen. Der Ablauf ist geregelt:

Rüge einlegen. Du musst dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass du die Miete für überhöht hältst, und begründen, warum. Diese Rüge muss konkrete Tatsachen enthalten, ein pauschaler Hinweis reicht nicht. Nenne die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel, die berechnete Höchstmiete und die Differenz zur verlangten Miete.

Zeitpunkt beachten. Rügst du erst nach mehr als 30 Monaten seit Mietbeginn, kannst du zu viel gezahlte Miete nur für die Zukunft zurückfordern, nicht rückwirkend. Rügst du innerhalb der ersten 30 Monate, kannst du die Differenz auch für die Vergangenheit zurückverlangen, allerdings frühestens ab dem Monat nach Zugang der Rüge.

Rückforderung. Nach wirksamer Rüge zahlst du ab dem folgenden Monat nur noch die zulässige Miete. Bereits zu viel gezahlte Beträge kannst du zurückfordern, notfalls über einen Mieterverein oder anwaltlich.

Beweislast im Blick behalten. Der Vermieter muss auf Verlangen Auskunft über die Vormiete und etwaige Modernisierungen geben. Verweigert er das, stärkt das deine Position im Streitfall.

Ein Mieterverein oder eine spezialisierte Anwaltskanzlei prüft die Rüge in der Regel für eine überschaubare Gebühr und formuliert sie rechtssicher. Bei größeren Differenzen lohnt sich das fast immer, weil sich die Kosten über wenige Monate amortisieren.

Warum sich die Prüfung vor der Besichtigung lohnt

Wer die Mietpreisbremse erst nach dem Einzug prüft, hat unnötig Zeit und Nerven investiert. Sinnvoller ist es, schon bei der Anfrage kurz zu erwähnen, dass dir der Mietspiegel bekannt ist. Das signalisiert dem Vermieter, dass du dich auskennst, und führt in der Praxis öfter zu einer sachlichen Antwort als zu Streit. Wenn du über Mietando anfragst, entwirft der Dienst eine persönliche Nachricht für dich, du verschickst sie aber von deinem eigenen Kleinanzeigen-Konto aus, sodass die Antwort direkt bei dir landet und nicht in einem fremden Postfach verschwindet.

Häufige Fragen

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Grundsätzlich ja, aber der Vermieter darf für die Möblierung einen Zuschlag berechnen, der zusätzlich zur eigentlichen Miete anfällt. Dieser Zuschlag muss angemessen sein und wird bei der Berechnung der Vergleichsmiete separat betrachtet. Bei vielen möblierten Kleinanzeigen-Inseraten ist unklar ausgewiesen, wie hoch der Möblierungszuschlag tatsächlich ist, hier lohnt eine Nachfrage vor der Rüge.

Was, wenn meine Stadt keinen aktuellen Mietspiegel hat?

Existiert kein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel, kannst du die ortsübliche Vergleichsmiete über vergleichbare Wohnungen in der Umgebung, ein Sachverständigengutachten oder die Mietdatenbank der Stadt ermitteln, sofern vorhanden. In der Praxis ist das deutlich aufwendiger, weshalb sich in solchen Fällen eine Beratung beim örtlichen Mieterverein besonders lohnt.

Kann der Vermieter die Rüge einfach ignorieren?

Er kann zunächst nicht reagieren, das ändert aber nichts an der Rechtslage. Nach wirksamer Rüge bist du berechtigt, ab dem Folgemonat nur die zulässige Miete zu zahlen. Reagiert der Vermieter gar nicht oder bestreitet er die Rüge unbegründet, bleibt der Weg über den Mieterverein oder eine Klage auf Rückzahlung, wofür deine Dokumentation aus der Inseratsprüfung als Beweismittel dient.