Maklerprovision und Bestellerprinzip: Wer zahlt wann wie viel

Ein Makler ruft an: "Die Wohnung ist perfekt für Sie, aber Sie müssen sich schnell entscheiden, drei weitere Interessenten haben schon Termine." Und dann, fast beiläufig: "Die Provision beträgt zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer." Viele Mieter zahlen in diesem Moment einfach, weil sie die Wohnung wollen und nicht wissen, dass sie seit 2015 in den allermeisten Fällen gar nichts zahlen müssten. Wer das Bestellerprinzip kennt, kann in genau diesem Gespräch ein paar hundert Euro sparen, oder zumindest weiß er, wann eine Zahlung tatsächlich rechtens ist.

Was das Bestellerprinzip konkret regelt

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Deutschland das Wohnungsvermittlungsgesetz in seiner reformierten Fassung: Wer den Makler beauftragt, der zahlt ihn. Das klingt banal, hat aber die Praxis komplett umgedreht. Vorher zahlte fast immer der Mieter, weil Vermieter den Makler beauftragten und die Kosten einfach weiterreichten. Heute gilt: Beauftragt der Vermieter den Makler, um einen Mieter für seine Wohnung zu finden, dann trägt der Vermieter auch die Provision. Der Mieter darf dafür nicht zur Kasse gebeten werden, auch nicht indirekt über einen höheren Mietpreis, der das ausgleichen soll.

Das Prinzip nennt sich "Bestellerprinzip", weil derjenige zahlt, der den Auftrag erteilt, den Besteller. Kontrolliert wird das über den Maklervertrag: Steht der Vermieter als Auftraggeber im Vertrag, ist die Sache klar. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro geahndet werden, das regelt Paragraf 8 des Wohnungsvermittlungsgesetzes.

Die drei Fälle, in denen Mieter trotzdem zahlen

Das Bestellerprinzip schützt Mieter nur vor Kosten, die durch die Vermittlung der konkreten Wohnung entstehen, die der Vermieter in Auftrag gegeben hat. Es gibt aber Situationen, in denen eine Zahlung durch den Mieter völlig legal ist.

Der Mieter beauftragt selbst einen Makler

Wenn ein Mieter aktiv einen Makler engagiert, um für ihn eine passende Wohnung zu suchen, etwa weil er in eine neue Stadt zieht und keine Zeit für die Suche hat, dann ist der Mieter der Besteller. In diesem Fall zahlt er die Provision, unabhängig davon, ob der Vermieter ebenfalls einen Maklervertrag hat. Diese Konstellation ist selten bei normalen Mietwohnungen, kommt aber bei Suchaufträgen für stark nachgefragte Lagen vor, etwa in München oder Hamburg, wo Mieter gezielt einen Makler mit der Objektsuche beauftragen.

Der Makler vermittelt eine andere Wohnung als die ursprünglich gesuchte

Ein Klassiker: Der Mieter meldet sich beim Makler wegen einer bestimmten Anzeige, die Wohnung ist aber schon weg. Der Makler bietet stattdessen eine andere, vergleichbare Wohnung an, für die er keinen Auftrag vom Vermieter hat, sondern die er dem Mieter aktiv vorschlägt. Nimmt der Mieter dieses Angebot an, kann eine Provisionspflicht entstehen, weil hier faktisch ein neuer Vermittlungsauftrag durch den Mieter zustande kommt. Wichtig ist, dass der Makler den Mieter vorher klar informiert und dieser dem zustimmt, am besten schriftlich.

Gewerbeimmobilien und WGs mit Sonderregeln

Das Bestellerprinzip in seiner strengen Form gilt für Wohnraum. Bei der Vermittlung von Gewerbeflächen gilt es nicht, dort kann weiterhin frei vereinbart werden, wer zahlt. Bei WG-Zimmern ist es differenzierter: Wird ein einzelnes Zimmer in einer bestehenden WG über einen Makler vermittelt und der suchende Mitbewohner beauftragt diesen selbst, etwa weil die WG-Mitglieder keinen eigenen Maklervertrag haben, kann die Provisionspflicht beim Zimmersuchenden liegen.

Wie hoch die Provision maximal sein darf

In den Fällen, in denen der Mieter tatsächlich zahlt, ist die Höhe nicht beliebig. Das Gesetz deckelt die Maklerprovision bei Wohnraumvermittlung auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro sind das maximal 1.600 Euro netto, also 1.904 Euro brutto. Diese Deckelung gilt unabhängig davon, wer zahlungspflichtig ist, sie schützt also auch Vermieter, die freiwillig einen höheren Betrag zahlen wollten.

Wichtig: Provisionsfreie Wohnungen, oft mit "keine Käuferprovision" oder "provisionsfrei" gekennzeichnet, bedeuten nicht automatisch, dass kein Makler beteiligt war. Sie bedeuten nur, dass für den Mieter keine Provision anfällt, meist weil der Vermieter den Makler bezahlt.

So erkennt man auf Kleinanzeigen, wer zahlt

Auf Kleinanzeigen.de tauchen Maklerangebote regelmäßig unter Privatanzeigen gemischt auf. Ein paar Signale helfen bei der Einordnung: Steht in der Anzeige explizit "provisionsfrei" oder "keine Käuferprovision", ist meist klar, dass der Vermieter zahlt oder direkt vermietet. Fehlt dieser Hinweis und der Anzeigentext liest sich professionell formuliert, mit Firmenlogo im Profil oder einem Zusatz wie "Maklerbüro", lohnt sich eine direkte Nachfrage vor dem Besichtigungstermin: "Wer beauftragt Sie mit der Vermittlung dieser Wohnung, der Eigentümer oder ich als Mieter?" Diese Frage ist rechtlich relevant und ein seriöser Makler beantwortet sie ohne Ausweichen.

Gerade bei gefragten Wohnungen zählt zusätzlich Geschwindigkeit, weil Maklerangebote oft binnen Stunden mehrere Dutzend Anfragen bekommen. Mietando beobachtet Kleinanzeigen dafür rund um die Uhr, formuliert automatisch eine persönliche Anfrage und verschickt sie über das eigene Kleinanzeigen-Konto des Nutzers, sodass die Antwort des Vermieters oder Maklers direkt im eigenen Postfach landet und man bei der Rückmeldung zur Provisionsfrage nicht erst Stunden später dran ist.

Was bei einer unrechtmäßigen Forderung zu tun ist

Verlangt ein Makler trotz Bestellerprinzip eine Provision, obwohl der Vermieter ihn beauftragt hat, ist diese Forderung nichtig. Bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden, die Verjährungsfrist beträgt hierfür regulär drei Jahre ab Jahresende der Zahlung. Wer unsicher ist, sollte den Maklervertrag verlangen und dort nachsehen, wer als Auftraggeber genannt ist. Fehlt ein schriftlicher Vertrag, hilft im Zweifel die örtliche Verbraucherzentrale, die Mustertexte für Rückforderungen bereitstellt.

Häufige Fragen

Muss ich als Mieter immer eine Provision zahlen, wenn ich über einen Makler eine Wohnung finde?

Nein. Grundsätzlich zahlt seit 2015 derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat. Hat der Vermieter den Makler engagiert, um Mieter für seine Wohnung zu finden, zahlt er auch die Provision. Der Mieter zahlt nur, wenn er selbst aktiv einen Maklerauftrag erteilt hat.

Wie hoch darf die Maklerprovision bei Wohnungen maximal sein?

Maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob Vermieter oder Mieter zahlungspflichtig ist. Bei 900 Euro Kaltmiete sind das höchstens 2.142 Euro brutto.

Woran erkenne ich, ob eine Anzeige auf Kleinanzeigen provisionspflichtig ist?

Ein eindeutiger Hinweis wie "provisionsfrei" spricht dafür, dass keine Kosten für den Mieter entstehen. Ist die Anzeige erkennbar von einem Maklerbüro geschaltet und fehlt dieser Hinweis, sollte man vor der Besichtigung direkt nachfragen, wer den Makler beauftragt hat.