Kaution zurückfordern: Fristen und Rechte nach dem Auszug

Drei Monate nach dem Auszug, die Wohnung ist längst weitervermietet, und auf deinem Konto ist von der Kaution immer noch nichts zu sehen. Kein Anruf, keine Abrechnung, nur Stille. Das ist einer der häufigsten Streitpunkte am Ende eines Mietverhältnisses, und die gute Nachricht ist: Du bist dem nicht schutzlos ausgeliefert. Es gibt klare Fristen, klare Rechte und einen Weg, wie du an dein Geld kommst.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Eine gesetzlich fixierte Frist von "genau drei Monaten" steht so nirgends im BGB. Trotzdem hat sich in der Rechtsprechung ein fester Rahmen etabliert: Der Bundesgerichtshof geht von einer angemessenen Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten aus (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Innerhalb dieser Zeit darf der Vermieter die Wohnung auf Schäden prüfen, offene Betriebskosten gegenrechnen und die Abrechnung erstellen.

Das heißt aber nicht, dass er sich diese Zeit immer nehmen darf. Wenn es nichts abzurechnen gibt, etwa weil keine Betriebskostennachzahlung mehr aussteht und keine Schäden vorliegen, muss die Kaution deutlich schneller zurückgezahlt werden, teilweise schon nach vier bis sechs Wochen. Die drei bis sechs Monate sind eine Obergrenze für komplizierte Fälle, kein automatisches Recht des Vermieters, sich Zeit zu lassen.

Wann darf er länger warten?

Ein legitimer Grund für eine längere Frist ist eine noch nicht abgerechnete Betriebskostenabrechnung. Wenn dein Mietvertrag am 31. Mai endet, die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr aber erst im folgenden Sommer erstellt wird, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution (oft ein Betrag, der der erwarteten Nachzahlung entspricht) bis zur Abrechnung zurückhalten. Den unstrittigen Rest muss er trotzdem zeitnah auszahlen, er darf nicht die komplette Kaution monatelang blockieren, nur weil ein kleiner Posten noch offen ist.

Zinsen auf die Kaution: Das steht dir zu

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss eine Barkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, üblicherweise auf einem Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist, und die Zinsen stehen dir als Mieter zu. Bei den aktuellen Zinssätzen für Spareinlagen (Stand 2026 meist zwischen 1 und 2,5 Prozent, je nach Bank und Laufzeit) kommen bei einer Kaution von 1.500 Euro über eine Mietdauer von fünf Jahren schnell 100 bis 150 Euro zusammen. Kleines Geld, aber es ist deins, und viele Vermieter vergessen es in der Abrechnung schlicht zu erwähnen.

Frag aktiv nach: In der Kautionsabrechnung sollten die aufgelaufenen Zinsen ausgewiesen sein. Fehlen sie, hake nach. Ausnahme: Bei einer Bürgschaft oder einem verpfändeten Sparbuch in deinem eigenen Namen greift diese Regelung anders, weil das Geld ohnehin bei dir bzw. auf deinem Konto liegt.

Was der Vermieter abziehen darf und was nicht

Der Vermieter darf von der Kaution abziehen:

• Rückständige Miete oder Nebenkosten
• Kosten für Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam im Mietvertrag vereinbart sind
• Schäden an der Wohnung, die über normale Abnutzung hinausgehen
• Eine noch ausstehende Betriebskostennachzahlung

Nicht abziehen darf er:

• Normale Gebrauchsspuren wie leicht verblasste Wandfarbe, kleine Dübellöcher oder abgetretene Teppichfasern nach jahrelanger Nutzung
• Kosten für eine Renovierung, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Vertrag unwirksam ist (was bei starren Fristenplänen, zum Beispiel "Küche alle drei Jahre streichen", regelmäßig der Fall ist)
• Modernisierungs- oder Instandhaltungskosten, die ohnehin angefallen wären

Wenn dein Vermieter pauschal "für Abnutzung" 500 Euro einbehält, ohne Rechnung oder Kostenvoranschlag, ist das rechtlich angreifbar. Verlange konkrete Belege.

Was tun, wenn die Kaution nicht zurückkommt?

Schritt 1: Schriftlich anmahnen. Setze eine klare, angemessene Frist, üblich sind zwei bis drei Wochen. Verweise auf das Ende der Prüffrist und fordere die Auszahlung samt Zinsen. Schick das per E-Mail und zusätzlich per Einschreiben, damit du einen Nachweis hast.

Schritt 2: Zug-um-Zug-Einbehalt prüfen. Wenn du selbst noch eine Nebenkostennachzahlung erwartest oder offene Fragen zur Wohnungsübergabe bestehen, kläre die zuerst, das beschleunigt oft alles.

Schritt 3: Mahnbescheid beantragen. Reagiert der Vermieter trotz Fristsetzung nicht, kannst du beim zuständigen Amtsgericht online einen Mahnbescheid beantragen (das Mahnverfahren ist unkompliziert und kostet je nach Streitwert meist 30 bis 50 Euro). Widerspricht der Vermieter nicht, folgt ein Vollstreckungsbescheid, mit dem du notfalls pfänden lassen kannst.

Schritt 4: Mieterverein oder Anwalt einschalten. Bei größeren Summen oder strittigen Schadensvorwürfen lohnt sich eine Mitgliedschaft im örtlichen Mieterverein (Jahresbeitrag meist 60 bis 100 Euro), die Erstberatung und oft auch die Durchsetzung sind dann abgedeckt.

Der Zusammenhang mit der nächsten Wohnung

Ein Grund, warum verspätete Kautionsrückzahlungen so ärgerlich sind: Für die neue Wohnung brauchst du meist wieder eine Kaution, in der Regel drei Nettokaltmieten. Steckt dein Geld noch beim alten Vermieter fest, wird die Finanzierung des Umzugs eng. Genau deshalb lohnt es sich, parallel zur Rückforderung schon aktiv nach der nächsten Wohnung zu suchen, statt erst zu warten, bis das Geld da ist. Wer auf Kleinanzeigen sucht, kennt das Problem: Gute Angebote sind oft in ein bis zwei Stunden weg, weil Dutzende Interessenten gleichzeitig anschreiben. Mietando beobachtet für dich neue Inserate rund um die Uhr, formuliert eine passende erste Nachricht und verschickt sie über dein eigenes Kleinanzeigen-Konto, damit du zu den Ersten gehörst, die der Vermieter liest, egal ob deine alte Kaution schon zurück ist oder nicht.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter die Kaution sofort nach dem Auszug zurückzahlen?

Nein, er hat eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist, in der Praxis meist drei bis sechs Monate. Gibt es nichts abzurechnen, muss die Rückzahlung aber deutlich schneller erfolgen, oft schon nach wenigen Wochen. Eine pauschale Frist "auf Vorrat" ohne konkreten Grund ist unzulässig.

Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen einer offenen Betriebskostenabrechnung einbehalten?

Nur den Teil, der der voraussichtlichen Nachzahlung entspricht. Den restlichen, unstrittigen Betrag muss er zeitnah auszahlen. Ein kompletter Einbehalt der gesamten Kaution wegen einer noch ausstehenden Abrechnung ist in der Regel nicht rechtmäßig.

Was kann ich tun, wenn mein Vermieter auf Mahnungen nicht reagiert?

Nach einer schriftlichen Fristsetzung von zwei bis drei Wochen kannst du beim Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen, das ist online möglich und kostengünstig. Bei strittigen Schadensvorwürfen oder größeren Summen hilft zusätzlich der örtliche Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Durchsetzung.