Bürgschaft für die Wohnung: Elternbürgschaft richtig aufsetzen

Wenn die Schufa nicht reicht, ruft der Vermieter nach den Eltern

Du hast eine Wohnung gefunden, die Besichtigung lief gut, der Vermieter meldet sich, will dich als Mieter. Dann kommt der Satz, der viele Erstmieter kalt erwischt: "Wir hätten gerne eine Bürgschaft der Eltern." Das passiert häufiger, als man denkt, vor allem bei Studierenden, Azubis und Berufseinsteigern ohne lange Gehaltsabrechnung oder mit befristetem Arbeitsvertrag. Der Vermieter sieht ein Ausfallrisiko und will es absichern. Wer jetzt eine formlose Zusage per WhatsApp schickt oder ein Muster aus dem ersten Google-Treffer unterschreibt, riskiert entweder eine unwirksame Erklärung oder eine, die weit mehr abdeckt, als eigentlich gemeint war. Beides ist teuer.

Warum Vermieter überhaupt eine Bürgschaft verlangen

Rechtlich muss niemand eine Bürgschaft akzeptieren oder verlangen, es ist reine Verhandlungssache. In der Praxis greifen Vermieter dazu, wenn die üblichen Sicherheiten fehlen oder knapp sind:

• Die Mietkaution (gesetzlich maximal drei Nettokaltmieten) erscheint dem Vermieter zu niedrig im Verhältnis zum Risiko.
• Der Bewerber hat kein oder ein zu geringes regelmäßiges Einkommen, etwa während des Studiums.
• Die Schufa-Auskunft ist dünn, weil noch keine Kredithistorie existiert.
• Der Arbeitsvertrag ist befristet oder die Probezeit läuft noch.

Für Vermieter ist die Bürgschaft ein zweites Standbein: Fällt die Miete aus, können sie sich direkt an den Bürgen wenden, statt monatelang einem zahlungsunfähigen Mieter hinterherzulaufen. Bei einer WG-Zimmer-Miete von 550 Euro in München oder einer Ein-Zimmer-Wohnung für 850 Euro in Hamburg reden wir schnell über mehrere tausend Euro Ausfallrisiko, wenn man Mietrückstand plus mögliche Räumungskosten zusammenrechnet.

Die zwei Bürgschaftsarten, die im Mietvertrag wirklich vorkommen

Ausfallbürgschaft

Der Bürge haftet erst, wenn feststeht, dass der Mieter tatsächlich nicht zahlen kann, der Vermieter muss also zuerst erfolglos gegen den Mieter vorgegangen sein (Mahnung, notfalls Vollstreckungsversuch). Das ist für den Bürgen die günstigere Variante, wird aber von Vermietern selten akzeptiert, weil sie im Ernstfall Zeit und Aufwand bedeutet.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Das ist der Standard bei Mietverhältnissen und der Grund, warum das Thema für Eltern gefährlich werden kann. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft nach § 773 BGB verzichtet der Bürge auf die "Einrede der Vorausklage". Das heißt konkret: Der Vermieter kann sich direkt an die Eltern wenden, sobald die Miete ausbleibt, ohne vorher gegen den Sohn oder die Tochter vorzugehen oder zu prüfen, ob dort überhaupt etwas zu holen wäre. In fast jedem Mustervertrag, den Vermieter anbieten, steht genau diese Formulierung. Wer das unterschreibt, sollte wissen, dass er im Zweifel schneller zahlen muss, als ihm lieb ist.

Was in eine wirksame Bürgschaftserklärung gehört

Damit die Erklärung überhaupt rechtssicher ist, muss sie nach § 766 BGB schriftlich erfolgen, eine mündliche Zusage oder eine E-Mail reicht rechtlich nicht aus (Ausnahme: der Bürge ist Kaufmann, was bei Elternbürgschaften praktisch nie der Fall ist). Konkret sollte die Erklärung enthalten:

1. Vollständige Namen und Adressen von Bürge, Mieter und Vermieter.
2. Die genaue Bezeichnung des Mietverhältnisses, also Adresse der Wohnung und Datum des Mietvertrags.
3. Die Art der Bürgschaft: selbstschuldnerisch oder mit Vorausklage, das entscheidet über das Risiko.
4. Eine Höchstbetragsgrenze. Das ist der wichtigste Punkt und wird am häufigsten vergessen. Ohne Deckelung haftet der Bürge theoretisch unbegrenzt für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis, also nicht nur rückständige Miete, sondern auch Nebenkostennachzahlungen, Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz. Üblich und für Vermieter meist akzeptabel ist eine Deckelung auf das Drei- bis Fünffache der Monatsmiete, ähnlich wie bei der Kaution.
5. Eine zeitliche Befristung oder zumindest eine Kündigungsmöglichkeit der Bürgschaft, gekoppelt an das Ende des Mietverhältnisses. Sonst haftet ein Elternteil im Zweifel noch Jahre nach dem Auszug des Kindes, wenn die Wohnung untervermietet oder der Vertrag stillschweigend verlängert wurde.
6. Unterschrift des Bürgen im Original, eingescannt oder per Post, eine reine PDF-Unterschrift ohne Nachweis der Schriftform kann angreifbar sein.

Ein Formulierungsbeispiel für den Kernsatz, den man selbst ergänzen oder mit dem Vermieter aushandeln kann:

"Ich, [Name], übernehme für die Verbindlichkeiten von [Name des Mieters] aus dem Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse], Mietvertrag vom [Datum], die selbstschuldnerische Bürgschaft bis zu einem Höchstbetrag von [Betrag] Euro. Die Bürgschaft endet mit der Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens jedoch am [Datum]."

Diese Version begrenzt beides: die Höhe und die Dauer. Genau diese zwei Punkte sind es, die man vor der Unterschrift verhandeln sollte, viele Vermieter reichen von sich aus ein Muster ohne Deckelung ein, weil es für sie einfach bequemer ist.

Welches Risiko Eltern wirklich eingehen

Wichtig für die Einordnung: Eine Bürgschaft ist keine Formalität, sie ist eine eigenständige, einklagbare Verpflichtung. Zahlt der Sohn drei Monate Miete nicht, etwa weil er den Job verliert, kann der Vermieter bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft ohne Umweg die Eltern anschreiben und notfalls verklagen. Ohne Höchstbetragsgrenze kommen neben der Miete auch Betriebskostennachzahlungen und im schlimmsten Fall Schadensersatzansprüche für Wohnungsschäden dazu. Bei einer 700-Euro-Wohnung sind sechs Monate Rückstand plus Nebenkosten schnell bei 5.000 bis 6.000 Euro, ein Betrag, der ohne Deckelung real fällig werden kann.

Eine sinnvolle Alternative, die manche Vermieter akzeptieren, ist die Kombination aus einer normalen, etwas höheren Kaution plus einer gedeckelten Elternbürgschaft, statt einer unbegrenzten Bürgschaft allein. Das reduziert das Risiko für beide Seiten, ist aber Verhandlungssache und sollte in der ersten Kontaktaufnahme mit dem Vermieter angesprochen werden, am besten schriftlich, damit es später nachweisbar ist.

Genau an diesem Punkt lohnt es sich, in der ersten Nachricht an den Vermieter direkt transparent zu sein: Einkommenssituation kurz nennen, die Bereitschaft zur Bürgschaft erwähnen und nach den genauen Konditionen fragen, statt das Thema erst nach der Zusage auf den Tisch zu bringen. Wer auf Kleinanzeigen nach Wohnungen sucht, kennt das Problem, dass gute Angebote oft schon nach wenigen Stunden dutzende Anfragen haben. Mit Mietando bekommst du neue Inserate, die zu deinen Kriterien passen, sofort gemeldet und die erste Anfrage geht automatisch und persönlich formuliert von deinem eigenen Kleinanzeigen-Konto raus, sodass du bei gefragten Wohnungen nicht erst am nächsten Tag reagierst, sondern zu den ersten Antworten gehörst.

Häufige Fragen

Kann der Vermieter eine Bürgschaft und eine volle Kaution gleichzeitig verlangen?

Grundsätzlich ja, es gibt kein gesetzliches Verbot, beides zu kombinieren. Allerdings kann eine Kombination aus voller Kaution (drei Nettokaltmieten) und einer unbegrenzten Bürgschaft als unangemessene Übersicherung gewertet werden und im Streitfall vor Gericht angreifbar sein. Üblich und für beide Seiten fairer ist entweder eine reduzierte Kaution plus gedeckelte Bürgschaft oder die volle Kaution ohne zusätzliche Bürgschaft.

Muss die Bürgschaft notariell beglaubigt werden?

Nein. Es reicht die einfache Schriftform nach § 766 BGB, also ein unterschriebenes Dokument im Original. Eine notarielle Beglaubigung ist nicht vorgeschrieben und in der Praxis bei privaten Mietverhältnissen unüblich. Wichtig ist nur, dass die eigenhändige Unterschrift des Bürgen vorliegt, keine Kopie ohne Nachweis und keine reine E-Mail-Zusage.

Wie kommt man aus einer Elternbürgschaft wieder raus?

Ohne vertraglich vereinbarte Befristung endet die Bürgschaft regulär erst mit dem wirksamen Ende des Mietverhältnisses und der vollständigen Abrechnung aller offenen Forderungen, inklusive Nebenkosten. Ein einseitiger Widerruf durch den Bürgen ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn der Mietvertrag nachträglich wesentlich verändert wird, ohne dass der Bürge zustimmt. Deshalb lohnt es sich, von vornherein ein festes Enddatum oder eine Kopplung an das Vertragsende in die Erklärung zu schreiben.